La location meublée est soumise à l’impôt sur les revenus locatifs. Néanmoins, avant de déclarer vos revenus, vous devez déclarer votre activité auprès du Tribunal du Commerce. Il faut savoir que les procédures de déclaration pour une location professionnelle ne sont pas les mêmes que celles prévues pour une location meublée non professionnelle. Découvrez dans cet article comment déclarer une location meublée à l’année.
Les caractéristiques de la location meublée
Avant de s’intéresser à la question de savoir comment déclarer une location meublée à l’année, il convient de comprendre les caractéristiques de cette activité. Le régime de la location meublée s’applique à un local fourni avec le mobilier et les équipements nécessaires à son occupation. Cette activité procure au loueur un revenu qu’il doit déclarer.
Les caractéristiques d’une location meublée
La location meublée est la mise à disposition d’un logement décent qui est équipé d’un mobilier permettant au locataire de dormir, de manger et de vivre convenablement au sein de l’immeuble. Cette activité peut être exercée à titre professionnel ou non professionnel. La location meublée est non professionnelle lorsqu’elle procure au loueur moins de 23 000 € de recettes annuelles. De plus, les recettes qui émanent de la location doivent être moins importantes que le reste des revenus professionnels du bailleur. La location revêt alors le caractère d’activité professionnelle dès que les revenus annuels qu’elle rapporte dépassent les 23 000 €.
L’obligation de déclarer les revenus
Le législateur considère la location meublée comme une source de revenus. De ce fait, il s’agit d’une activité soumise à l’impôt sur le revenu et elle figure parmi les bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Le loueur doit alors déclarer ses revenus locatifs. Il convient de préciser que la location meublée échappe à l’application de la TVA. En revanche, elle est soumise à la CFE.
Les exceptions
La location ou la sous-location d’une partie d’un logement peut conduire à une exonération d’impôt. C’est le cas, par exemple, lorsque l’espace est loué comme une chambre d’hôtes et que les revenus générés par la location sont en dessous de 760 € par an. Si les revenus dépassent les 760 € et que le loueur fournit des services comme le repas ou le nettoyage, la location relève de la para-hôtellerie. Cette activité dépasse alors la notion de location meublée.
La location est également exonérée d’impôt dans le cas où les pièces louées sont la résidence principale du locataire et que le loyer est raisonnable. Cette exception s’applique également aux immeubles loués pour fournir une résidence temporaire à un salarié saisonnier.
La déclaration d’une location meublée non professionnelle
Comment déclarer une location meublée à l’année dans le cadre d’une location meublée professionnelle ? Le contribuable doit remplir la déclaration 2042-C-PRO en plus de réaliser la déclaration des revenus. Dans le cadre d’une location meublée professionnelle, il existe deux régimes qui peuvent s’appliquer.
La déclaration suivant le régime Micro BIC
Le régime Micro BIC s’adresse aux locations occasionnelles. Il tient compte du montant brut des recettes de la location meublée. Si celles-ci sont égales ou inférieures à 77 700 € par an, le revenu imposable correspond aux recettes auxquelles on a déduit un abattement forfaitaire de 50 % pour des frais. Néanmoins, il faut préciser qu’il est interdit de déduire les charges. Le régime Micro BIC s’applique également aux locations dont les recettes excèdent les 77 700 € par an, mais dont la durée est inférieure à 2 ans. En revanche, les recettes ne sont pas imposables lorsqu’elles sont en dessous des 305 €.
Ces conditions s’appliquent également aux locations saisonnières, dans les mêmes conditions citées précédemment. Cependant, la limite des recettes passe à 170 000 €. L’abattement forfaitaire, quant à lui, sera de 70 %.
La déclaration suivant le régime réel
La location meublée est soumise au régime réel dès que les revenus dépassent les 77 700 € ou lorsque le loueur choisit cette option. Ce régime permet de déduire les charges des recettes afin de réduire l’impôt. Les charges concernées sont celles qui sont dans l’intérêt de l’exploitation du bien et qui ont été effectivement engagées. Il peut s’agir, entre autres, des frais d’acquisition de l’immeuble, des charges de copropriété et des frais liés à la gestion du bien.
Le régime réel optimise également la fiscalité de l’activité en permettant la déduction des amortissements. Cependant, cette déduction est limitée. Effectivement, la quote-part d’amortissement déduite doit être inférieure à la différence entre le montant total des loyers et l’ensemble des charges engagées dans le cadre de l’exercice de l’activité. Par conséquent, l’amortissement ne doit créer aucun déficit.
La déclaration des revenus pour une location meublée professionnelle
La location meublée est considérée comme étant professionnelle quand les revenus locatifs dépassent les 23 000 € par an et excèdent 50 % du total des revenus du ménage. Un investisseur qui exerce sous le statut de LMP, doit renseigner toutes les recettes et les charges déductibles relatives à son activité à travers le formulaire 2442 C-Pro.
La possibilité de déduire les déficits
Si le montant des charges qui sont déductibles est supérieur à celui des bénéfices industriels et commerciaux professionnels, l’investisseur peut se servir du déficit foncier pour réduire l’imposition de l’activité. Et ce, sur 6 exercices consécutifs.
Bien que limité dans le temps, cet étalement s’applique sans limite de montant sur les revenus du foyer. La location meublée non professionnelle, quant à elle, ne permet qu’une imputation au niveau des revenus locatifs non meublés.
Les règles en cas de plus-values professionnelles
Lorsque la cession d’un bien a généré une plus-value, celle-ci est imposée suivant le régime de plus-values professionnelles. Cette forme d’imposition autorise une exonération totale quand l’activité locative est exercée depuis plus de 5 ans et qu’elle génère une recette inférieure à 90 000 €. En revanche, l’exonération sera partielle si les recettes sont entre 90 000 € et 126 000 € et que l’activité a duré plus de 5 ans.
Voilà en résumé comment déclarer une location meublée à l’année. Il faut comprendre les régimes fiscaux qui s’appliquent à l’activité. Le régime Micro BIC implique une déclaration directe des revenus sur les déclarations des revenus classiques. Le contribuable doit mentionner dans la rubrique des revenus le montant des loyers perçus. Si c’est le régime réel qui s’applique à l’activité, le bilan fonction doit recenser l’ensemble des recettes et des dépenses liées à l’activité.
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