Le prêt relais est un dispositif permettant de financer l’achat d’un nouveau logement sans attendre la vente de l’ancien. Il est surtout privilégié dans le cadre d’un changement de résidence principale. Cela permet ainsi au bénéficiaire de ne pas payer deux mensualités de prêt, et aussi d’avoir la possibilité d’acquérir le bien de ses rêves. Pour bénéficier de ce crédit, voici comment fonctionne un prêt relais.
Achat-revente : un processus compliqué sans prêt relais
Avant de voir comment fonctionne un prêt relais, il est important de noter qu’un processus d’achat-revente n’est pas toujours évident sans ce dispositif. Il faut savoir que faire concorder la période précise de la vente d’un logement avec celle de l’achat d’un nouveau n’est pas toujours facile.
Généralement, les acheteurs/vendeurs doivent être conciliants pour accélérer les démarches. Vous devez aussi vendre assez rapidement pour disposer d’une bonne trésorerie afin de préparer l’achat de la nouvelle maison.
Pourtant, l’achat et la vente ne se passent pas toujours comme il le faut. D’où l’utilité d’une aide extérieure pour éviter de passer à côté de la maison de ses rêves ou de baisser la valeur du logement à vendre. C’est dans ce contexte qu’intervient le prêt relais, un dispositif qui permet de répondre au problème de trésorerie entre l’achat et la vente.
Quel est le principe d’un prêt relais ?
Pour savoir comment fonctionne un prêt relais, il faut avant tout comprendre le principe de ce crédit. Le prêt relais est destiné aux personnes déjà propriétaires. Il a été établi par les établissements bancaires pour répondre au problème de décalage de trésorerie entre le moment de la vente de l’ancien logement et de l’achat du nouveau logement.
L’objectif pour l’acquéreur est d’obtenir une somme importante afin de pouvoir acheter un bien avant d’avoir réalisé la vente de l’ancien logement.
Il s’agit bien évidemment d’un prêt à court terme ou encore d’une avance proposée par la banque pour que vous puissiez vous offrir votre nouveau logement. Vous disposerez ainsi d’une plus grande marge de manœuvre en ce qui concerne la vente de l’ancien logement. De plus, vous n’aurez pas à baisser le prix de vente de ce dernier.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Dans cette partie, découvrez ainsi les différents éléments permettant de comprendre comment fonctionne un prêt relais.
La durée du prêt et le calcul du montant
De manière générale, le prêt relais est accordé pour une durée assez courte, d’environ un an, et qui est renouvelable une fois. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une période maximale de deux ans pour réaliser la vente de votre logement.
Par ailleurs, le montant du prêt relais correspond souvent à 60 à 80% de la valeur estimée de votre bien à mettre en vente. Il devra être aussi supérieur au capital restant dû après pondération. Dans le cas où le logement fait l’objet d’un crédit en cours, le montant du capital restant dû sera retranché. C’est un bon moyen d’estimer le montant à emprunter pour l’achat du nouveau logement.
C’est également un moyen pour les établissements bancaires de considérer la possibilité que vous ne mettiez pas en vente votre ancien logement et accepter de réduire le montant de vente initiale souhaitée. Les banques peuvent définir librement le montant du prêt en fonction du marché immobilier.
Vous devez faire attention à ne surtout pas surévaluer votre bien. Les banques peuvent effectivement faire leur propre estimation avant de vous proposer le montant.
Le coût du prêt relais
Lors de la vente de votre logement, si vous trouvez rapidement l’acheteur idéal et signez un compromis de vente, vous bénéficierez des meilleures conditions. Vous pouvez ainsi obtenir un montant élevé, puisque les risques que la vente ne se réalise pas sont faibles.
Dans le cas contraire, si vous avez du mal à vendre votre bien pendant une longue période, la banque sera beaucoup plus méfiante. Ce qui aura des conséquences sur le coût du prêt relais.
Le taux d’un crédit relais
Dans le cas d’un crédit relais, les taux d’intérêt sont habituellement plus élevés par rapport aux crédits immobiliers traditionnels.
Par contre, ce dispositif a le même fonctionnement qu’un prêt classique. Toutefois, vous pouvez profiter d’une absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). C’est d’ailleurs tout l’intérêt de ce type de prêt.
Durant les premiers mois et jusqu’à la vente, vous ne devez payer que les intérêts et la prime d’assurance du prêt relais. Le coût évolue selon la durée du prêt. Plus cette durée est longue, plus les intérêts et l’assurance seront élevés. En revanche, le règlement du capital sera effectué en fin de prêt et lors de la vente du logement.
Il s’agit ainsi de la franchise partielle, moins coûteuse que la franchise totale où le remboursement du capital et des intérêts se fait ensemble en fin de prêt. Néanmoins, dans les deux cas, le règlement par anticipation se fait sans pénalités.
Les différents types de prêts relais et leur fonctionnement
Le prêt relais sec
Il s’agit d’un prêt accordé si la vente du bien initial peut couvrir le montant général du nouveau bien. Il est généralement destiné à l’acquisition d’un bien plus petit ou à un déménagement en province. C’est donc juste une avance accordée par la banque. Dans ce cas, vous n’avez pas besoin de souscrire un emprunt complémentaire. Tout ce que vous avez à faire est de rembourser les intérêts, ou l’assurance, jusqu’à ce que vous vendiez le bien initial.
Prêt relais acquisition ou adossé
Dans le cas d’un déménagement en ville ou dans une plus grande maison, la probabilité que le nouveau bien soit plus cher que le bien initial est élevée. On associe alors le prêt relais à un prêt bancaire classique pour financer le reste de la somme. Il est important de bien tenir compte de vos revenus pour ce type de prêt, car le remboursement des deux mensualités peut peser sur votre budget.
Le prêt relais rachat
Il est important de savoir qu’une banque peut racheter un prêt relais dans le but de lisser les mensualités et obtenir un taux plus intéressant. Ce prêt relais est nécessaire si le taux d’endettement maximum est atteint par la mensualité unique d’un crédit relais. Vous pouvez toujours rallonger la durée du prêt pour le remboursement. Toutefois, cette alternative est bien plus coûteuse.